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SI VIVES EN UNA CASA, TIENES UNA MINA DE ORO

Si tienes una casa incluyendo los aires, este blog es para ti. Los aires de tu casa representan un bien inmueble que puede resultarte muy lucrativo, te permite construir sobre ellos para poder vender o alquilar y así asegurar tu futuro y el de tu familia, lo que te dará algo que es difícil asegurar hoy en día: la tranquilidad de saber que tu futuro económico está asegurado.

El negocio de la construcción es el que creo más seguro porque el bien no se devalúa y pueda que más bien se vaya incrementando. Si construyes para vender o para alquilar, la utilidad puede llegar a triplicar tu inversión ¿Qué negocio te da ese margen de ganancias? Difícilmente encuentres uno igual. Cualquier otro negocio requiere inversión en maquinaria, autos, personal, publicidad constante sin que tengas la certeza de tener buenos márgenes de ventas y mientras tu inversión se va devaluando.

Entonces, si quieres saber si te conviene construir para vender, primero tienes que saber cuánto puedes ganar con este negocio. El precio de venta actualmente de un departamento de tres habitaciones y 100 m2 es aproximadamente de S/ 646,000 ($ 157,561.00) según Diario Gestión actualizado al 17 de agosto del 2021, y este es un precio intermedio porque dependiendo la zona y los acabados, el precio puede incrementarse  mucho más.

Y ¿Sabes cuánto te cuesta construirlo? Para el mismo departamento de 100m2 el costo es aproximadamente $500.00 m2, es decir, $50,000.00. Más claro no puede ser: NEGOCIO REDONDO.

Claro que hay que añadir gastos como los trámites administrativos, permisos, planos, actualizar tu documentación; pero el precio es mínimo en comparación. Entre trámites y planos, el costo puede ascender a $5,000.00

Claro, todo suena perfecto pero aquí empiezan a aparecer las preguntas:

  • ¿En cuánto tiempo puedo obtener las ganancias?
  • No tengo los el dinero, ¿Cómo los obtengo?
  • ¿Qué hago con las ganancias para que no se me acaben?
  • ¿Qué riesgos corro al hacer este negocio?
  • ¿Qué proceso debo seguir para construir?

Tiempo de retorno de la inversión (Plazos de construcción y venta)

Un plazo aproximado para tener construidos y terminados los departamentos es un año y dos meses. Primero hay que hacer el proyecto de diseño, solicitar el permiso municipal y el proceso para todo eso es más o menos seis meses, luego la construcción otros seis meses con un margen de dos meses adicionales por imprevistos. No es necesario que todo ese tiempo pase para que empieces a vender los departamentos; puedes empezar a ofrecerlos desde el momento que el municipio te dio el permiso para construir: “venta en planos” que si bien es cierto el precio de venta disminuye, el tiempo de venta también lo que te permite girar el dinero más rápidamente.

En el peor de los casos vendes una vez terminados los departamentos y lo ideal sería que vendas al toque, pero si es proyecto de diseño es interesante y el precio es justo, la venta puede darse en seis meses, por lo que tenemos un total de un año y ocho meses desde el momento en que iniciaste tu proyecto hasta que obtuviste las ganancias. Tal vez estés pensando: “es mucho tiempo” pero créeme, no es mucho tiempo para el margen de ganancias que vas a obtener.

Si no cuentas con la suma de dinero para invertir

Hay dos opciones:

  • Solicitar un préstamo hipotecario
  • Asociarte con un inversionista

Si aplicas a un préstamo hipotecario puedes pedir una cantidad que te cubra la construcción, los trámites y el dinero que tendrás que pagar al banco catorce meses para cubrirte mientras vendes. ¿Por qué catorce meses? Porque si ves que el total en tiempo es un año y ocho meses, descontamos los primeros seis que se irán en hacer el proyecto y pedir el permiso. Es innecesario pedir un préstamo desde que empiezas con el proyecto, solicita el préstamos después que tengas el proyecto aprobado por el municipio, así te ahorras seis meses de pagos al banco. En el cuadro puedes ver cómo sería los costos si pides un préstamo en el banco, tomando en cuenta catorce meses incluidos que pagarías al banco.

  • Descripción Precio

Costo dpto. 100m2

S/. 205 000

Trámites e imprevistos

S/. 20 500

Costo total

S/. 225 500

Precio venta

S/. 646 000

Si pido un préstamo hipotecario con financiera

S/. 337 500

Pagos a 4 años (cuota mensual fija)

S/. 8 000

Pago total mensual mientras construyo y vendo (14 meses)

S/. 112 000

Me quedan para construir

S/. 225 500

Al momento de la venta ya le has pagado al banco intereses y capital de catorce meses por lo que le debes lo que resta, es decir: S/.225,500.00 y te quedan de ganancias netas para ti: S/. 420,500.00

Si aun así no te animas a trabajar con el banco o no aplicas al préstamo y por último, no tienes el dinero para invertir, tienes la segunda opción.

Buscar socio inversionista: Tú aportas con el valor de tus aires ($50,000.00 aprox. para 100m2=S/.205,000.00) y el aporta la construcción. Es decir, que prácticamente cada uno de ustedes está invirtiendo el 50%: tú con los aires y el inversionista con la construcción.

Cómo utilizar las ganancias

¡De mil formas! Si te gustó el negocio continúa comprando aires y construyendo! Porque las ganancias irán incrementándose a partir de allí, pero si no quieres continuar ingresa tus ganancias a un plazo fijo por ejemplo  que ofrece actualmente en financieras, un margen aproximado de 3% anual. A final de año retiras sólo intereses y puedes disfrutar de ellos durante el siguiente año sin tocar tu inversión inicial. Esos intereses pueden serte muy útiles porque representan más del sueldo básico así que la alimentación tuya y de tu familia está asegurada. Para el ejemplo en donde obtuviste S/.420,500.00 de ganancias, los intereses anuales del 3% son S/.12,615.00, que repartidos en doce meses equivalen a S/.1, 051.25.00 que recibirías cada mes sin tocar tu capital inicial, que ya es una cantidad bastante respetable.

Cómo venderlo bien y rápido

  • Si solicitas un préstamo hipotecario y no pagas lo pierdes todo lo que construiste y tal vez hasta la propiedad entera. Tu casa está hipotecada, no es tuya mientras le debas al banco, así que el único camino posible es pagar, y pagar puntualmente.

Apenas tengas el permiso municipal para construir, empieza a vender desde planos. Tienes tiempo: tienes seis meses mientras dura la construcción y seis meses más de pagos cubiertos al banco, es totalmente real. Yo lo hice y lo logramos en menos tiempo. De que funciona, funciona.

  • Si te asocias con un inversionista, el contrato que hagas es vital: las clausulas tienen que ser evaluadas por un abogado especialista en derecho inmobiliario y así aseguras tus ganancias, plazos y porcentajes de utilidad.

Sea cual sea el camino que tomes, ten en cuenta dos puntos muy importantes:

  • Vende un departamento que ¡enamore! Bien diseñado, iluminado, con áreas diferentes a todos los demás (jardines, patios, estudio, posibilidad de ampliarlo, etc)
  • Ofrece un precio justo, que corresponda al mercado y a la ubicación del departamento.
  • Escoge bien al comprador para que tu vida después de vender siga siendo tranquila. Acepta al comprador que esté libre de Infocorp por ejemplo, y que cuyas costumbres vayan acorde a las tuyas.
  • Elabora un “reglamento interno”, que es el reglamento que va a regir en el nuevo edificio, normas de convivencia, de deberes y derechos que te protejan y te permitan vivir en paz.

Antes

Después

Qué proceso seguir

  • Solicita al municipio el Certificado de Parámetros de tu casa para que sea revisado por un arquitecto.
  • Lleva a un ingeniero y al arquitecto a evaluar las opciones de diseño del nuevo departamento y las estructuras de la construcción. Hay que saber si resistirán o es necesario reforzarlas.
  • Has el proyecto de diseño del departamento y obtén el permiso municipal para construirlo.
  • Solicita tu préstamo hipotecario al banco o busca un socio inversionista.
  • Contrata a un abogado en derecho inmobiliario para que redacte tus contratos.
  • Publicita la venta del departamento en planos.
  • Empieza a construir y sigue ofreciendo el departamento.
  • Inscribe en Sunarp la nueva propiedad ya construida.
  • ¡Vende!
  • Cancela tu deuda total con el banco.
  • Ve al municipio a actualizar los datos de tu propiedad para las declaraciones juradas anuales.
  • Sigue invirtiendo en construcción o ingresa tu dinero a plazo fijo.

Qué consigo al final de todo

  • Una mensualidad de por vida que proviene sólo del cobro de tus intereses.
  • Una cantidad generosa de S/. 420,500.00 guardaditos en el banco.
  • La posibilidad de crecer más, seguir en el negocio de la construcción y hacer crecer esos 420,500.

Al final de cuentas, todo ese dinero sólo se traduce en dos cosas: TRANQUILIDAD Y PAZ.

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Arq. Rocío Ramirez

CEO de Estudio RyR

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