fbpx

PROBLEMAS AL CONSTRUIR, AMPLIAR O REMODELAR SIN PERMISO MUNICIPAL

Entiendo que resulte a veces complicado construir, modificar o ampliar una casa con el permiso municipal y en vez de eso muchas personas deciden empezar con las obras sin contar con autorización. Todos sin duda, preferimos respetar la ley y ceñirnos a ella pero vemos tantas complicaciones,  el trámite es tan largo, es además caro y con tantos obstáculos que muchos prefieren desistir.

A pesar que desde hace poco el trámite es virtual, los plazos siguen siendo largos

Si éste es tu caso vas a construir, remodelar o ampliar y estás pensando hacerlo sin permiso del municipio o si ya estás en plena construcción, te recomiendo que te pongas a derecho cuanto antes porque tarde o temprano tendrás que regularizar tu situación y el trámite será más complicado, más caro y con la posibilidad de que tengas que pagar multas altas.

Razones por las que muchos deciden construir sin autorización

  • Porque no saben que los proyectos se realizan por cuatro especialistas: arquitecto, ingeniero civil, ingeniero sanitario e ingeniero eléctrico. Cuando llaman a un arquitecto para que realice el proyecto y éste les informa que también hay que contratar a los tres ingenieros, desisten por el gasto. Es un presupuesto adicional al de la construcción y no habían calculado con ello.
  • Porque los requisitos que solicita el municipio son muchos y los propietarios no cuentan con todos o no están vigentes, es decir, que antes de solicitar el permiso municipal para construir o ampliar, hay que hacer un trámite distinto para conseguir los dichosos documentos que no tienen. Eso representa un tiempo y un gasto que incrementa la incomodidad que ya se tiene con el proceso.
  • Porque la propiedad no se encuentra con su documentación al día y los municipios aceptan otorgar licencias a edificaciones que tienen todo al día. Caso contrario pedirá poner al día los documentos para recién revisar el proyecto que deseas ejecutar. En definitiva: más trámites y más pagos.
  • Por los plazos municipales. Hay un proceso que seguir: la revisión previa de la documentación, la visita por parte del municipio a la edificación antes de empezar con la construcción, la revisión del proyecto por parte de los arquitectos e ingenieros del municipio. Este es un proceso que puede tomar varias semanas. Adicionalmente al plazo están también los pagos por derecho a edificar que se suman al presupuesto.

En conclusión, todo es tiempo y dinero adicional.

Sí, entiendo que no quieras “invertir” en esos temas porque el dinero que programaste para la construcción es para eso y no es para más. Yo lo llamo inversión porque en el fondo, todo ese proceso sirve para que estés seguro y que tu inversión no se vea incrementada luego con rectificaciones, con multas o peor aún, que se corra el riesgo de que la casa  presente problemas estructurales.

Así como entiendo que muchas personas no deseen construir por medio de un permiso municipal, también entiendo lo importante que es respetar las normas porque a quien más va a servir es a ti y te explico por qué:

Razones por las que debes construir, ampliar o remodelar con licencia municipal

  • Lo más importante es tu seguridad. Al tener un proyecto realizado por profesionales aseguras la estabilidad de la estructura de tu casa. El proyecto es realizado por un ingeniero estructural y un arquitecto. La seguridad de las instalaciones eléctricas las plantea el ingeniero eléctrico y las correctas instalaciones de agua y desagüe es responsabilidad de un ingeniero sanitario. Si no tienes un proyecto firmado y con el sello de cada uno de los profesionales, no tienes la garantía de tener una casa segura.
  • Para evitar multas. Si eres notificado por el municipio la multa por construir sin licencia puede ser un 10% del valor de la obra que ejecutaste  y con pagar esa multa no es suficiente porque si además de construir sin permiso, realizas cambios prohibidos y no respetaste la normativa de construcción, la multa se incrementa con el riesgo que aun pagando te soliciten que derrumbes lo construido  o no te entreguen la documentación de tu propiedad.

    Para que el municipio se acerque a tu domicilio a notificarte una construcción sin permiso sólo es cuestión que un vecino te reporte o en una ronda de serenazgo se den cuenta. Pueda que nunca te suceda pero lo más probable es que si, tal vez no en esta semana pero en unos meses o el año que viene cuando pensaste que ya nadie lo notaría. Las municipalidades cada cierto tiempo actualizan la información sobre la situación de las construcciones en su distrito y lo más probable es que noten los cambios que realizaste.
  • Para no tener que rectificar después. Si es un profesional quien se encarga del proyecto y el municipio lo aprueba, luego no tienes que cambiar nada de lo que has hecho porque está “aprobado” por el municipio. En caso contrario, el municipio puede pedirte que rectifiques si construiste algo fuera de las normas de arquitectura. ¿Rectificar después de haber construido y haber invertido en acabados y muebles? Terrible ¿no?
  • Para tener tu documentación al día. Tener la documentación al día te sirve si solicitas un crédito al banco, si deseas vender tu propiedad, si más adelante piensas ampliar más o dejarla como herencia para tu familia. Cualquier transacción en donde figure tu casa deberá estar saneada y actualizada para que puedas utilizarla. Una documentación actualizada te abre puertas.

    ¡Ah! Y con el tema de la herencia hay otra complicación más: dejar una casa indocumentada a tu familia es como dejar una deuda pendiente para que la paguen ellos. Si quieres que tu familia tenga seguridad cuando no estés, deja una casa correctamente documentada para evitarles a ellos multas impagables, discusiones y peleas por no haber dejado las cosas bien saneadas.
  • Para mantener o incluso incrementar el valor de tu propiedad. Cuando una casa no ha respetado la normativa de construcción, en la documentación figura una palabra que disminuye el valor de tu propiedad; es una palabra que deberías aprenderla de memoria y se llama “carga”, es decir que estarás cargando con uno o varios errores en tu documentación hasta que los resuelvas.

    Al momento de pedir un préstamo en el banco o vender tu propiedad, la carga repercute en su precio, lo disminuye. Un préstamo hipotecario se complica mucho cuando la propiedad tiene cargas y el comprador de tu casa aprovechará la carga para hacerla valer y ofrecerte menos por ella. Por tanto, si estás pensando en construir, ampliar o remodelar, antes de contratar a tu albañil, fíjate bien en qué casos “debes” solicitar permiso.

¿En qué casos hay que pedir permiso municipal?

  • Si vas a construir una casa nueva.
  • Si vas a ampliarla.
  • Si vas a subdividir ambientes.
  • Si vives en un edificio de departamentos. Cualquier obra que implique romper muros, techos, cambiar la volumetría del edificio o cambios en la fachada, debe ser aprobada por la mayoría de tus vecinos y debe estar plasmada en documentos especificados en los requisitos que te brinda el municipio.
  • Si vas a demoler un muro o techo, o construir nuevos.
  • Si vas a modificar la fachada de tu casa (abrir ventanas o puertas).

¿Cómo puede enterarse el municipio que has construido o estás construyendo o remodelando sin permiso?

Los municipios actualizan su base de datos y verifican periódicamente por medio de su departamento de Catastro, las nuevas construcciones realizadas comparando con los permisos municipales entregados. Es allí donde se enteran de las construcciones existentes que no contaron con permiso municipal. Su departamento de Rentas también actualiza sus datos para corregir cualquier omisión por parte de los propietarios sobre lo que tienen declarado porque eso afecta a los impuestos que se pagan anualmente.

Que el municipio se entere es muy fácil, basta que uno de tus vecinos esté incómodo con la obra que estás haciendo y te reporte. También serenazgo puede informar sobre todo si ve desorden, falta de respeto por el protocolo, quejas de los vecinos. Por último, el municipio también hace visitas a las obras en construcción o remodelaciones, toma fotos y reporta solicitando ingresar a tu domicilio para revisar lo que se está realizando.

Una vez que el municipio tiene conocimiento de una obra de construcción, ampliación o remodelación que no cuenta con permiso, emite la notificación al propietario y realiza la inspección en tu propiedad para evaluar el tipo de multas que recibirás.

Las multas por construir, ampliar o remodelar sin permiso municipal  se estipulan claramente y se actualizan. El distrito de San Isidro por ejemplo, mediante la ordenanza Nº 351-MSI actualizada el día 15 de diciembre del 2020, regula las sanciones y publica un cuadro con escala de multas según el tipo de falta, mediante el valor actual de la UIT: S/.4,400.00 para el año 2021.

  • VALOR UIT S/. 4,400.00

INFRACCIÓN

SANCIÓN

SOLES (S/.)

Por construir, ampliar o remodelar sin autorización municipal

50% 2UIT

S/. 4,400.00

Por demoler sin autorización municipal

50% 2UIT

S/. 4,400.00

Por apertura de puertas o ventanas sin autorización

50% 0,5UIT

S/. 1,100.00

Por no comunicar obras de refacción

50% 0,5UIT

S/. 1,100.00

Por la falta de seguridad en la obra

50% 1UIT

S/. 2,200.00

Por no respetar las normas de construcción

50% 0,5UIT

S/. 1,100.00

Por ejecución de obras fuera del horario establecido

50% 1UIT

S/. 2,200.00

TOTAL

S/. 16,500.00

Existen más multas según sea la falta pero puedes ver a lo que podemos llegar con sólo algunos ejemplos. Te dejo el link de la municipalidad de Lima en donde se estipulan las multas (Página 75, ítem 8.2), ingresa AQUÍ.

Por otro lado, está la posibilidad que no seas notificado por el municipio o que pasen los años y el municipio te permita regularizar con tasas menores; inclusive podría regularizarse luego por medio de Registros Públicos en donde las tasas también son menores, pero eso no significa que tu construcción quede bien saneada; recuerda que los errores en la construcción que realizaste podrían obligarte a inscribirlo con “cargas”.

La regularización de tu construcción es un trámite que tendrás que realizar tarde o temprano, ya sea por medio del municipio o por Registros Públicos;  y si va a ser así, ¿por qué esperar a tener problemas y no hacerlo bien de una vez? Al final de cuentas, sale más económico que pagar multas ¿no crees?

¿Te ha gustado? ¡Compártelo!

Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook

¿Te ha gustado? ¡Compártelo!

Share on telegram
Share on whatsapp

Arq. Rocío Ramirez

CEO de Estudio RyR

¿Y si echas un ojo a estos otros?

Si vives en una casa, tienes una mina de oro.

Los aires de tu casa representan un bien inmueble que puede resultarte muy lucrativo, te permite construir sobre ellos para poder vender o alquilar y así asegurar tu futuro y el de tu familia.

Parrillas en terrazas y azoteas

Si estás pensando en implementar una parrilla fija en tu terraza o azotea, toma en cuenta estos puntos importantes para que sepas cómo puedes implementarla.

Diseño de terrazas

Con un diseño bien elaborado puedes ver cómo va a quedar y evitas llevarte sorpresas después de haber invertido ya en la remodelación.